Kiracı ve Ev Sahibi Hakları (2025 Güncel Rehber)

 

 Kiracı ve Ev Sahibi Hakları (2025 Güncel Rehber)

Anahtar Kelimeler: kiracı hakları 2025, ev sahibi hakları, kira sözleşmesi, tahliye süreci, evden çıkarılma, Türk Borçlar Kanunu, konut kiralama hukuku

 

 Giriş: Kira İlişkileri Neden Önemli?

Türkiye’de milyonlarca insan kiracı ya da ev sahibi konumunda. Yükselen konut fiyatları, artan kiralar, yetersiz konut arzı ve değişen mevzuatlar sebebiyle kiracı-ev sahibi ilişkileri 2025 yılında çok daha hassas hale geldi. Bu yazıda, her iki tarafın da haklarını, sorumluluklarını ve dikkat etmesi gereken yasal detayları ele alıyoruz.

 

 Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracılar, Türk Borçlar Kanunu’na göre çeşitli yasal korumalara sahiptir. İşte en önemli hakları:

1. Konutun Güvenli ve Yaşanabilir Olması

Kiracı, kiraladığı evin oturmaya elverişli, güvenli ve sağlıklı olmasını bekleme hakkına sahiptir. Evde ciddi eksikler veya sağlık açısından tehdit oluşturan durumlar varsa ev sahibi onarmakla yükümlüdür.

2. İzinsiz Eve Giriş Yasağı

Ev sahibi, kiracının rızası olmadan evi ziyaret edemez. Ziyaret etmek istediğinde önceden haber vermek ve uygun zamanı beklemek zorundadır.

3. Kira Artış Oranı Sınırı (2025)

2025 yılında da yürürlükte olan geçici maddeye göre, konut kiralarında azami %25 zam sınırı uygulanmaktadır. Bu oran, TÜFE ortalamasından yüksek olsa dahi aşılamaz (sözleşmede aksi yazsa bile geçerli değildir).

4. Tahliye Güvencesi (Mahkeme Kararı Şartı)

Kiracı, yasal bir neden olmadan evden çıkarılamaz. Ev sahibi, ancak mahkeme kararı ile tahliye talep edebilir. Noter onaylı tahliye taahhüdü olmadıkça, ev sahibi “çık” diyerek kiracıyı çıkaramaz.

5. Yasal Onarım Talepleri

Kiracı, evdeki bozuklukları ev sahibine bildirme ve onarım isteme hakkına sahiptir. Bu, özellikle demirbaş ekipmanlar (kombi, lavabo, elektrik tesisatı vs.) için geçerlidir.

 

 Ev Sahibi Hakları Nelerdir?

Ev sahibi de Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracıya karşı çeşitli haklara sahiptir:

1. Kiranın Zamanında Ödenmesi

Ev sahibi, kira bedelinin sözleşmede belirtilen tarihlerde ödenmesini bekleme hakkına sahiptir. Kiracı ödeme yapmazsa, 2 haklı ihtar sonrası tahliye davası açabilir.

2. Yasal Gerekçeyle Tahliye Talebi

Ev sahibi, belirli koşullarda tahliye hakkına sahiptir:

·         Kendisi ya da birinci derece yakınının konut ihtiyacı varsa

·         Kiracı 30 gün içinde noter onaylı tahliye taahhüdünü yerine getirmezse

·         Kiracı kirayı zamanında ödemez ve iki haklı ihtar alırsa

·         Evin yeniden inşası veya tadilat zorunluluğu varsa

·         Yeni malik, konutu kendisi kullanmak istiyorsa

3. Sözleşmeye Aykırı Kullanımı Engelleme

Kiracı, evi sözleşmede belirtilen kullanım amacının dışında kullanıyorsa (örneğin konutu ofis gibi kullanmak), ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

 

 Kira Sözleşmesinde Tarafların Ortak Yükümlülükleri

Taraf	Sorumluluklar
Kiracı	Kirayı zamanında ödemek, eve zarar vermemek, küçük bakım masraflarını karşılamak
Ev Sahibi	Evin yaşanabilirliğini sağlamak, demirbaş arızalarını gidermek
Her İkisi	Sözleşme şartlarına sadık kalmak, değişiklikleri yazılı olarak yapmak

 

 Örnek Durumlar ve Yasal Yorumlar

 Örnek 1: Ev sahibi kirayı artırmak istiyor. %60 zam yapabilir mi?

Hayır. 2025 itibarıyla konut kiralarında zam oranı en fazla %25 ile sınırlıdır. Bu sınır, sözleşme süresi dolsa bile geçerlidir.

 Örnek 2: Kiracı 2 aydır kira ödemiyor. Ev sahibi hemen tahliye ettirebilir mi?

Hayır. Öncelikle yazılı ihtar gönderilmelidir. 1 yıl içinde 2 haklı ihtar sonrası mahkemeden tahliye talep edilebilir.

 

Örnek 3: Kiracı evi rızası dışında başkasına kiraladı. Ne olur?

Ev sahibi, bu durum sözleşmeye aykırıysa sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir.

 

 2025 Yılında Dikkat Edilmesi Gereken 5 Önemli Değişiklik

1.      E-Devlet Konut Beyanı Zorunluluğu: Hem kiracının hem ev sahibinin kira sözleşmesini e-Devlet’te beyan etmesi artık yasal zorunluluktur.

2.      Vergi Denetimleri Sıkılaştı: Kayıt dışı kiraya yaptırım uygulanıyor.

3.      Tahliye Taahhüdü Noter Onayı Zorunluluğu: Sözlü beyanlar geçerli değil.

4.      TÜFE değil %25 sınırı geçerli.

5.      Yıllık yenilenen sözleşmelere dair otomatik zam yapılması geçersiz olabilir.

 

 Kiracı – Ev Sahibi Anlaşmazlıklarında Ne Yapmalı?

·         Arabuculuğa başvurun: 2023’ten beri kira anlaşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulanmaktadır.

·         Dava açmadan önce uzman bir avukata danışın.

·         Tüm yazışmaları yazılı yapın ve saklayın.

 

 Sonuç

Kiracı ve ev sahibi hakları, hem medeni bir yaşam hem de yasal güvence açısından çok önemlidir. Tarafların birbirinin haklarına saygılı olması, yazılı sözleşme yapması ve gerektiğinde yasal danışmanlığa başvurması önemlidir.

 

 Yasal Uyarı

Bu içerikte (e-kitap, web sitesi, blog yazısı, rehber, vb.) yer alan tüm bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amacıyla sunulmuştur. Burada yer alan görüş, öneri, açıklama ve yorumlar herhangi bir hukuki, mali, tıbbi veya profesyonel danışmanlık anlamına gelmez.

Kullanıcı, bu içerikte yer alan bilgileri kendi sorumluluğunda uygular. Her bireyin durumu farklıdır ve bu nedenle burada verilen bilgiler kişisel veya ticari kararlar için tek başına yeterli değildir. Önemli kararlar almadan önce mutlaka konunun uzmanı profesyonellere danışılmalıdır.

İçeriğin hazırlanmasında doğruluk ve güncellik amaçlansa da, hata veya eksiklikler bulunabilir. Yazar(lar) ve yayıncı(lar), bu içeriğin kullanımından doğabilecek doğrudan ya da dolaylı hiçbir kayıp, zarar veya sorumluluktan dolayı yükümlü tutulamaz.